部分地价超周边房价,房产泡沫

参考消息网6月21日报道必发365手机登录,
美媒称,假如面粉成本比面包价格还要高,那面包师该怎么办?中国房地产开发商决定买更多面粉。

今年一线城市房价火爆,虽然在调控后有所降温,但是土地市场依旧高烧不退。5月11日,上海三块宅地出让,且皆为郊区,象屿地产,拍下了上海奉贤区南桥新城那块宅地,楼面地价22625元/平米,溢价率126%,格力地产以19.65亿元、融创以30亿拿下,松江区泗泾镇地块,楼板价均超过每平方米38291元,溢价率超过100%。

据美国《华尔街日报》网站6月19日报道,在中国许多城市,地价今年在拍卖中屡创新高。据Wind资讯称,今年头五个月,中国百大城市每平米土地均价比去年同期上升了约50%,有些地价甚至超过了周边房价。

泗泾这两块地,据业内人士测算,未来保本售价达每平方米6万左右,合计将建设约12万平米商品房。而当前周边新盘在售价格,精装修房也就3万左右。

例如,国有开发商保利地产上月花55亿美元在上海郊区买了一块地。这相当于每平米建筑面积约4.4万元人民币。与此同时,该地区的房价在每平米4万元左右。若把建筑成本、赋税和其他费用考虑在内,开发商要想赚钱,房价就必须上涨近一倍。

6月1日,上海,偏远的宝山顾村拍出了溢价率300%、地价3.7万的土地,6月2日在深圳、北京,关外龙华、近郊海淀北乃至远郊区顺义、延庆,同时出现了地价超过3万、4万的土地。

报道称,大城市黄金地段向来价格不菲,但如饥似渴的买家逐渐把目光投向次等地段和较小城市。在苏州市,今年头五个月的土地销售量已经超过去年的总数,且平均价格增长了一倍。

从以上区域历史上的土地价格来看,地价的上涨远远超过了房价,这次竞拍所得的地价已远远超过了附近的楼盘价格,面粉贵过面包已成为一线城市的常态。

报道称,最贵地块的买家大多是国有企业。中国葛洲坝集团下属的房地产公司上月花了33亿元买下南京每平米价格最高的地块,国有的中国电力建设集团有限公司斥资83亿元在南方最繁荣的地产市场深圳市购得一块地。

地王争霸

中国信达资产管理股份有限公司下属的信达地产一年来狂购了至少350亿元的地,尽管这家上市公司的市值才73亿元。

国资和央企成为本轮抢地的主力,深圳龙华地王的得主是央企联合体,中国电建直属国资委,方荣地产则是中国金茂子公司。除此之外,信达、华侨城、中国电建、鲁能集团、葛洲坝中铁、中冶等央企是争抢地王的主力。

为了给买地筹资,信达地产的净债务额激增至股东权益的三倍以上,公司上月仍成功地以5.5%的利率发行债券融资30亿元人民币。

最典型的例子是信达地产,其是财政部直属信达资产的子公司,信达资产是国有四大债务处理公司之一。数据显示,自去年下半年以来,信达地产先后在合肥滨湖区、上海新江湾城、深圳坪山、杭州钱江新城、杭州滨江奥体、上海宝山顾村六幅地块的围抢战中高价胜出,总耗资高达352亿元。对于中国信达这样的资产金融公司,最需要的是资产配置。当前“资产荒”日益严重,而房地产行业依然有不错的前景,一线城市核心地块则最具升值潜力,信达地产“疯狂”夺地王,无论最后能否赚到钱,已经完成了母公司中国信达的资产配置需要。

报道称,国内债券市场和资产证券化使开发商融资更加容易,导致企业追逐他们所能得到的各种资产。不断深入的国企改革可能也是一个触发因素,这些公司想美化资产负债表以便在合并谈判中掌握主动。对于一些已经在房地产领域有巨额投资的企业来说,维持地价高企无疑是合乎情理的。

2008年开始,央企就已经开始屡屡斩获各地地王,当时国资委要求78家不以地产为主业的央企退出房地产市场,几年过去了,鲜有退出者,央企反而越来越梦,南征北战,疯狂抢地。

报道称,开发商不应出高价,而应该像面包师那样停止做面包。

众所周知,地产是高度依赖资金的行业,很多民企都争相上市补血,还通过各种资产配置手段融资,没有足够的资金,无论是抢地、囤地、开发建设,都无法进行。

相对于民企来说,国资委以及其他部委所属的央企,背靠大树下好乘凉,获得国家背书,能从中国偏向国企的金融体制获取大量且低廉的资金,还有母公司输血支撑,比起民企,无疑是更加财大气粗,抢地也就不差钱了。

房地产和未来

当前北京、上海、深圳这些一线城市,市中心已经基本无地可卖,只有旧城更新与改造还能获得一点土地,但是耗资大开发周期长,所以地产开发都转入郊区,带动了郊区地价的飞涨。

深圳关外的郊区龙华,地价三年翻了近四倍,而北京海淀北部地块7个月涨了两倍多,延庆地王则是周边在售房价的三倍多,这些数据,远远超过了市场火爆时期如2009年、2013年的地价和当时的地王,而那时的地王,基本上还聚集在城区。

3万多平米的地价,楼面价至少要6万多,比起现在的周边了房价高了一倍多,想想都是如此疯狂。谁敢保证距离人民广场25公里的松江泗泾以后能涨那么高,龙华郊区的房价能够飞到6万吗,这都是一个问题,地产商赌的是未来。

有人说深圳房价要比肩香港,北京上海要比肩东京纽约,可是当深圳房价像香港一样高了,深圳还是当年那个创业天堂、创新中心吗?还能接纳全国各地的年轻人吗?华为、中兴和更早的富士康都已经将制造业基地搬离深圳,迁到其他地方,很多制造业企业大赚一笔靠的不是本行,而是因为产房拆迁天上掉馅饼,真是莫大的讽刺。从短期看这是好事,政府又可以卖地了,但长期来看损害的是制造业和对人才的吸引力,以及长期的竞争力,孰轻孰重。

房地产是一头怪兽,已然在吞没我们的城市。